Podpisując umowę przedwstępną kupna nieruchomości, warto zwrócić uwagę na zapisy w niej umieszczone dotyczące zaliczki i zadatku. Czasem zdarza się, iż strony, w jednej umowie, używają tych dwóch pojęć zamiennie – a to błąd. Pojęcia te są niby podobne, ale jednak bardzo różne.
Zaliczka bowiem, to dowolnie ustalona przez strony kwota, wpłacona przez Kupującego na poczet ceny sprzedaży (w razie wykonania umowy jest zaliczana na poczet zapłaty ceny). W kodeksie cywilnym nie odnajdziemy definicji zaliczki, nie jest ona uregulowana też w innych przepisach, stąd stanowi słabsze zabezpieczenie niż zadatek. Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej (przeniesienia własności), wówczas Sprzedający zobowiązany jest do zwrotu Kupującemu całości zaliczki. Co istotne – zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej. Ewentualnego odszkodowania za niewykonanie/nienależyte wykonanie umowy, należy dochodzić na podstawie zasad ogólnych z kodeksu cywilnego.
Zadatek natomiast jest wprost uregulowany w kodeksie cywilnym tj. art. 394 kc stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek pełni zatem funkcję zarówno zabezpieczającą, jak i odszkodowawczą. Uregulowania dot. zadatku muszą być integralną częścią umowy przedwstępnej, tzn. nie można ustanowić zadatku na podstawie osobnej umowy (oddzielnej od umowy przedwstępnej).
Zwracam uwagę także, iż aby zapisy umowne dot. zadatku były ważne – to najpierw cała umowa przedwstępna powinna zostać za taką uznana tj. powinna zawierać wymagane zapisy. W przypadku bowiem nieważności umowy – zadatek również automatycznie ‘traci ważność’ i nie będzie można go zatrzymać bądź żądać zapłaty dwukrotności.
A co jeżeli strony w ogóle nie wskażą tytułu, na podstawie którego wpłacono daną kwotę przy umowie przedwstępnej? Nic straconego – wówczas uznaje się, iż kwota ta stanowi zadatek.